Quando si vive in affitto, la voce relativa al riscaldamento rappresenta una delle spese più rilevanti e, spesso, fonte di dubbi e contestazioni tra inquilino e proprietario. La ripartizione corretta delle spese legate al riscaldamento dipende da diversi fattori, tra cui il tipo di impianto, la natura delle spese (ordinarie o straordinarie) e ciò che è stato stabilito nel contratto di locazione. Tuttavia, una “voce” in particolare potrebbe non spettare all’inquilino, sollevandolo da una parte dei costi: conoscere i dettagli normativi e pratici è quindi fondamentale per evitare addebiti indebiti.
Spese di riscaldamento: cosa spettano all’inquilino e cosa al proprietario
In ambito di locazione, le spese di riscaldamento si distinguono in due grandi categorie:
- Spese ordinarie di esercizio: comprendono il consumo di combustibile, la ripartizione delle bollette, la pulizia annuale degli impianti e delle caldaie. Tali costi sono generalmente a carico dell’inquilino, poiché sono considerate spese per la gestione corrente dell’immobile durante la durata del contratto.
- Spese straordinarie e di adeguamento: riguardano tutte le operazioni di manutenzione straordinaria, sostituzione dell’impianto o di sue parti essenziali e ogni altro adeguamento richiesto dalla normativa. Questi costi, per legge e secondo la prassi consolidata, sono invece di competenza del proprietario, in quanto costituiscono interventi finalizzati a garantire l’idoneità e la sicurezza dell’abitazione.
Un esempio concreto è rappresentato dall’obbligo di installazione delle valvole termostatiche: in presenza di un impianto di riscaldamento centralizzato, il costo di adeguamento dev’essere sostenuto dal proprietario, non dall’inquilino. La norma ha disposto tale obbligo per garantire il risparmio energetico e l’equità nella ripartizione dei consumi, ma gli oneri di installazione rientrano nelle spese di miglioramento dell’immobile, dunque di competenza del locatore.
Quando l’inquilino non deve pagare determinate voci di riscaldamento
Una delle principali fonti di equivoco riguarda proprio la tipologia di spesa che può essere addebitata all’inquilino. Ecco quando quest’ultimo può legittimamente rifiutarsi di pagare alcune voci:
- Spese per interventi straordinari sull’impianto come sostituzione della caldaia, sostanziali modifiche all’impianto, adeguamenti normativi, installazione di sistemi di termoregolazione obbligatori.
- Costi per ristrutturazioni volte a rendere l’immobile a norma in materia di sicurezza o di efficienza energetica.
- Installazione ex novo di un (impianto di riscaldamento) in abitazioni che ne siano sprovviste al momento della stipula del contratto: questa spesa spetta al proprietario perché è funzionale a rendere l’abitazione utilizzabile e conforme ai requisiti di abitabilità (salvo diverso accordo, scritto e firmato, tra le parti).
Risulta dunque chiaro che tutte le spese estranee al consumo ordinario possono e devono essere contestate dall’inquilino, qualora erroneamente incluse nella sua quota parte delle spese condominiali o accessorie.
Focus: vizi dell’immobile e assenza o guasti del riscaldamento
Il Codice Civile prevede precisi obblighi in capo al locatore: questi ha l’onere di consegnare un immobile privo di vizi e dotato degli impianti essenziali funzionanti, tra cui rientra a pieno titolo il riscaldamento, in particolare nelle zone climatiche dove questo costituisce un elemento imprescindibile di vivibilità. Questo principio assume particolare rilevanza in caso di guasti improvvisi o mancato funzionamento dell’impianto. In tali casi, la responsabilità della riparazione e dei relativi costi è a carico del proprietario, a meno che si tratti di danni causati direttamente dall’inquilino per uso scorretto o negligenza.
Esiste tuttavia una casistica particolare: qualora l’inquilino sia a conoscenza, prima della firma del contratto, dell’assenza totale dell’impianto di riscaldamento, può comunque accettare l’immobile “così come si trova”, sollevando il locatore da questo onere. Restano però, per legge, non addebitabili all’inquilino le spese sostenute per adeguamenti strutturali successivamente richiesti dalla normativa o dal condominio: tali costi restano di esclusiva competenza del proprietario.
Consigli pratici: come riconoscere e contestare le voci indebite in bolletta
Per tutelarsi, l’inquilino dovrebbe sempre:
- Verificare attentamente il contratto di locazione e l’allegata tabella di ripartizione delle spese condominiali, assicurandosi che queste rispettino la normativa vigente e gli accordi eventualmente presi con il proprietario.
- Richiedere al proprietario o all’amministratore condominiale il dettaglio delle spese incluse nella voce “riscaldamento e accessorie” nel rendiconto annuale.
- Contestare formalmente per iscritto eventuali addebiti relativi a installazione di nuovi impianti, sostituzioni di caldaia o altri interventi straordinari, citando i riferimenti normativi che stabiliscono la competenza esclusiva del locatore.
- Richiedere spiegazioni sull’eventuale calcolo dei consumi individuali, in presenza di contabilizzatori o valvole termostatiche, verificando che sia applicata la corretta ripartizione tra consumi individuali e quote fisse (spese comuni e dispersioni).
- Rivolgersi a un’associazione di tutela degli inquilini o a un consulente legale nel caso in cui le contestazioni non vengano accolte dal proprietario o dall’amministratore.
L’attenzione a queste voci e l’aggiornamento rispetto alle più recenti normative sono strumenti essenziali per evitare di pagare ciò che, per legge, non ci compete. Nel mercato delle locazioni, la trasparenza e la conoscenza dei propri diritti rappresentano di fatto la più efficace forma di tutela per chi vive in affitto.
