La definizione ufficiale di “casa inagibile” ai fini dell’IMU assume un rilievo fondamentale per tutti i proprietari di immobili che si trovano in condizioni strutturali o sanitarie tali da impedire qualsiasi tipo di utilizzo. Comprendere esattamente quali sono i requisiti, le procedure e le agevolazioni fiscali collegate a questo status è essenziale per evitare errori nella dichiarazione e beneficiare delle riduzioni fiscali previste dalla normativa italiana vigente.
Cos’è una casa inagibile: significato e criteri oggettivi
Un immobile viene considerato inagibile quando versa in uno stato di degrado così grave da renderlo impossibile all’uso in sicurezza e tale degrado non è eliminabile mediante semplici interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. È una condizione che riguarda fabbricati che necessitano di opere di ristrutturazione edilizia, risanamento conservativo o restauro per poter essere nuovamente utilizzabili e non riguarda mai la mera scelta del proprietario di lasciarli vuoti o inutilizzati. È fondamentale che l’inagibilità sia determinata da condizioni oggettive, come gravi danni strutturali, pericoli sanitari o infiltrazioni, cioè situazioni che rappresentano un rischio concreto per l’integrità fisica e la salute delle persone.
Secondo la normativa (articolo 1, comma 747, lettera b della Legge 160/2019), sono considerate inagibili le costruzioni il cui degrado non può essere superato con semplici lavori di manutenzione, ma solo attraverso interventi di tipo radicale di ripristino degli elementi fondamentali dell’edificio. In presenza di queste condizioni, l’immobile risulta totalmente privo della capacità di essere utilizzato, anche per uno scopo diverso da quello cui era originariamente destinato.
Differenza tra inagibilità e inabitabilità
Nel linguaggio comune si fa spesso confusione tra inagibilità e inabitabilità. Dal punto di vista giuridico e fiscale, tuttavia, le due diciture ormai sono considerate equivalenti: entrambe individuano fabbricati che non possono essere utilizzati né a fini abitativi né per qualsiasi altra destinazione. L’inagibilità, infatti, riguarda tutte le situazioni in cui l’immobile è pericoloso per chi lo occupa o per terzi; l’inabitabilità sottolinea invece l’impossibilità di destinare l’immobile ad abitazione secondo i requisiti igienico-sanitari minimi previsti dalla legge.
La disciplina moderna, in particolare il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001), fa ormai riferimento unicamente alla qualifica di inagibile, superando la distinzione precedente. Ciò ha reso più agevole per i contribuenti e per i Comuni l’applicazione delle disposizioni fiscali sui fabbricati non utilizzabili.
La procedura ufficiale per dichiarare l’inagibilità e ottenere la riduzione IMU
Affinché un immobile possa essere riconosciuto come inagibile ai fini IMU e il proprietario possa beneficiare della riduzione della base imponibile, è indispensabile seguire una precisa procedura dichiarativa. La mancata presentazione della dichiarazione nei modi previsti comporta la decadenza dal beneficio, come sottolineato dalla Corte di Cassazione.
- Accertamento tecnico comunale: Il percorso più tutelante prevede che il proprietario presenti una richiesta all’Ufficio tecnico del Comune, il quale effettuerà sopralluogo e perizia per verificare lo stato di inagibilità. In caso di parere favorevole, il Comune rilascerà una dichiarazione ufficiale di inagibilità.
- Autocertificazione con perizia asseverata: In alternativa, il proprietario può presentare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, corredata da una perizia tecnica asseverata redatta da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto), che certifichi lo stato in questione. Resta ferma la possibilità di verifiche e controlli successivi da parte del Comune per accertare la reale sussistenza delle condizioni descritte.
Una volta ottenuta e trasmessa al Comune la documentazione necessaria, l’agevolazione fiscale decorre dalla data dell’accertamento o dalla dichiarazione stessa, ma solo per l’intero periodo d’anno in cui lo stato si protrae.
Le agevolazioni fiscali previste: riduzione della base imponibile IMU e altri effetti
La normativa in vigore stabilisce che per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, la base imponibile IMU è ridotta del 50% per il periodo in cui permane l’inagibilità. È importante che l’immobile, oltre a essere dichiarato inagibile, non venga usato in alcun modo durante tale periodo. La riduzione interessa solo le singole unità immobiliari effettivamente colpite da questa condizione, anche nell’eventualità che facciano parte di un fabbricato più ampio composto da più unità catastalmente autonome.
Per riepilogare, i vantaggi fiscali comportano che:
- Il proprietario paga solo il 50% dell’IMU rispetto alla quota ordinaria.
- La riduzione si applica esclusivamente per il periodo in cui la casa resta inagibile e per le unità immobiliari effettivamente dichiarate tali.
- La dichiarazione e la documentazione tecnica sono obbligatorie e soggette a verifica comunale.
- Non si applicano agevolazioni ulteriori senza la produzione e il riconoscimento formale dello stato di inagibilità.
L’esatta interpretazione della normativa interessa sia i fabbricati a uso abitativo che quelli destinati a altre categorie catastali, purché si tratti di immobili non impiegati e riconosciuti formalmente come inagibili.
Risulta evidente che la dichiarazione di inagibilità, la verifica tecnica e la corretta gestione della documentazione siano passaggi cruciali per il riconoscimento delle facilitazioni IMU. Si consiglia quindi ai proprietari di attivarsi tempestivamente presso gli uffici comunali o tramite tecnici abilitati per evitare ogni rischio di inconsapevole irregolarità fiscale.
